住んでいる家を売ったとき、最高3,000万円の控除の特例があります【税務相談】

【質問】 

自分が住んでいる家と土地を売ろうと考えています。売却益が出た場合でも確定申告をすれば所得税がかからないと聞きましたが、詳しく教えてください。

 【回答】

あなたが住んでいる家や土地を売ったとき（※1）には、その売却益（以下、「譲渡所得」）から最高で3,000万円の控除（以下「3,000万控除」）を適用することで所得税がかからない制度があります。

（※1…住まなくなって３年を経過する年の12月31日までに売ったときを含みます）

なお、3,000万控除を適用する場合には、

・売主と買主が親子や夫婦といった特別な関係でないこと　
・売った年、その前年及び前々年に3,000万控除を含む他の特例の適用を受けていないこと

など、一定の要件を満たしている必要があります。

それでは、3,000万控除を適用した譲渡所得の計算方法について説明します。

１　譲渡所得とは、家や土地などといった資産を売却することによって得た収入（以下、「譲渡価額」）から、取得費と譲渡費用を差し引いた売却益のことを言います。

　　　　

２　取得費とは、売却した家の建築代金や土地の購入代金、それらに付随した手数料などが該当します。

ただし、家の取得費は、単純に購入代金または建築代金などの金額のすべてが取得費とはなりません。購入または建築してから売却するまでの期間について、減価償却の計算（時の経過等によって資産価値がいくら目減りしたかという計算）を行い、その残額が取得費となります。

３　譲渡費用とは、家や土地を売却するために直接かかった費用が該当します。一般的なものとしては、家や土地を売却するために支払った仲介手数料や契約書に貼付した収入印紙代、測量費などが該当します。

４　3,000万控除の計算

上記１〜３で計算した譲渡所得に対して3,000万控除を適用し、残額（以下、「課税譲渡所得金額」）がある場合には、その課税譲渡所得金額に対して所得税の計算を行います。

つまり、譲渡所得が3,000万円以下の場合は所得税がかからないこととなります。

また、譲渡所得が3,000万円に満たない場合は、譲渡所得の金額が3,000万控除の適用限度額となるため、3,000万控除を適用した結果、赤字になることはありません。

　　　

５　3,000万控除を適用する場合の注意点

住宅ローン等でマイホームを取得したときに受けられる所得税の控除（以下、「住宅ローン控除」）との重複適用ができない点に注意が必要です。

売った年の前年及び前々年に住宅ローン控除を受けていた場合で、3,000万控除を適用するためには、過去の住宅ローン控除の適用を取りやめるための修正申告が必要となります。

また、売った年、その翌年及び翌々年に新たに購入した家や土地に対する住宅ローン控除も適用できません。

以上となりますが、3,000万控除を適用するための具体的な計算方法や詳細な適用要件及び添付書類を含めた申告手続きなどにつきましては、国税庁ホ－ムページ（https://www.nta.go.jp）をご確認いただくか、広島国税局電話相談センター（廿日市税務署（0829-32-1217）にお電話いただき、音声案内に従って「１」を選択いただくと「広島国税局電話相談センター」につながります。）へお問い合わせいただきますようお願いします。